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Mitteilungen des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Teltow-Fläming

26.01.04 - Bodenrichtwerte in Teltow-Fläming - Wohnparks im Abwind

Am Ende der diesjährigen Bodenrichtwertberatung stand für den mit Fachleuten aus unterschiedlichen Berufssparten besetzten Gutachterausschusses (GAA) des Landkreises Teltow-Fläming fest:
Die Kaufpreise für baureifes Wohnbau- und Gewerbebauland sind zum Stichtag, den 1.1.2004 weitgehend stabil geblieben. Es schwächeln nur die Flächen der Wohnparks und - nahezu wie immer - die Spitzenwerte, die jedoch bisher überwiegend in den Wohnparks des "Speckgürtels" erzielt wurden.
Für die insgesamt 376 über den Landkreis verteilten Bodenrichtwerte (BRW) ergab sich:

289 Werte (= 77%) blieben unverändert,
  66 Werte (= 17%) wurden abgesenkt und
  21 Werte (=   6%) wurden angehoben.

Vor der diesjährigen Bodenrichtwertberatung hatte der Beigeordnete des Landkreises Detlef Gärtner in einem kleinen Festakt allen 16 Mitgliedern des weisungsungebunden arbeitenden Gutachterausschusses (GAA) die Bestellungsurkunden für weitere 5 Jahre Ausschusstätigkeit überreicht.

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute und bebaute Wohn- und Gewerbegrundstücke eines Gebietes oder einer im Gebiet festgelegten Zone. Da BRW prinzipiell aus Kaufpreisen abgeleitet werden, hatte sich der GAA mit der Einstufung aller für die Beratung verwertbaren Kauffälle aus dem Jahr 2003 auseinander zu setzen.

Nach wie vor und trotz Rückgangs sind die diesjährigen Spitzenwerte in den Wohnparks des "Speckgürtels" zu finden: Mit jeweils 165 €/m² liegen der WP "Roter Dudel" und der WP "Musikerviertel" in Mahlow vorn, dicht gefolgt von dem Rangsdorfer WP "Stadtweg Nord"(160 €/m²), dem "Mahlow-Zentrum" (150 €/m²) dem Großbeerener WP "Teltower Straße" (150 €/m²). Damit hat sich der Abstand zum benachbarten Berlin-Lichtenrade (210 €/m² für Flächen des offenen Wohnungsbaus) geringfügig vergrößert, da die Werte dort im Gegensatz zur allgemeinen Entwicklung in Berlin stabil geblieben sind.

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses Peter Krenz sieht das Ergebnis der Beratungen als durchaus erfreulich an: "In der derzeitigen labilen wirtschaftlichen und arbeitspolitischen Situation muss man immer mit Einbußen rechnen. Rückgänge um 5 % herum sind keinesfalls als ein Alarmzeichen zu werten. In solchen schwierigen Zeiten nutzt der Käufer die Chance, seine Preisvorstellungen stärker durchzusetzen."

Die Beantwortung der Frage nach dem Einfluss der Planungen für den Großflughafen BBI auf den Grundstücksmarkt im Nahbereich fiel noch eindeutiger als im Vorjahr aus: Ein negativer Einfluss ist im Bereich von Teltow-Fläming weiterhin nicht spürbar. Die Kauflust und die Kaufpreise sind selbst in den unmittelbar betroffenen Gebieten keinesfalls zurückgegangen. Zwar zeigte sich bei den in der Gemeinde Blankenfelde - Mahlow ausgewerteten 70 Kauffällen eine erkennbare Zurückhaltung beim Kauf von unbebauten Grundstücken über 80 €/m², doch lagen einige der in diesen Bereichen gezahlten Kaufpreise manchmal sogar über den vorjährigen Bodenrichtwerten. Nach Auffassung von Peter Krenz sind diese Fälle wohl hauptsächlich mit dem Wunsch der Käufer, die Eigenheimzulage noch in voller Höhe zu erhalten, begründet.

Auch der Beigeordnete des Landkreises Detlef Gärtner ist als Baudezernent mit der Entwicklung im engeren Verflechtungsraum zufrieden: "Die hohe Anzahl der Kauffälle zeigt, dass der Grundstücksmarkt hier lebt. Offenbar hat unser starker und auch bundesweit gewürdigte Einsatz in den Bereichen Wirtschaft, Verkehr und Tourismus hier schon Früchte getragen."

Im Gegensatz zum Grundstücksmarkt für Wohnbauflächen bewegt sich auf dem Markt des Gewerbelandes nur sehr wenig. Die Spitzenlagen längs des Berliner Rings, also der "Brandenburgpark", der "Preußenpark" und der "Mahlower Gewerbepark" blieben bei 100 €/m² stehen. Nur das GVZ Großbeeren ist um 5 €/m² auf 70 €/m² gestiegen.

An einer Feststellung kommt man leider auch in diesem Jahr nicht vorbei: Mit wachsender Entfernung vom Berliner Ring fallen die BRW sowohl für Wohnbau- wie auch Gewerbeflächen stark ab und liegen südlich von Luckenwalde zwischen 40 und 5 €/m². Der Spitzenwert in Luckenwalde selbst liegt jetzt bei 110 €/m² für die BRW-Zone "Breite Straße/Markt" (2003: 120 €/m²).

Detlef Gärtner zeigt sich auch nicht sehr angetan von diesem Wertegefälle: "Zwar hat uns die Fläming Skate einen erheblichen Zuwachs an Touristen mit allen parallel dazu verlaufenden Vorteilen beschert, doch um den Grundstücksmarkt anzukurbeln, benötigen wir noch mehr solcher und ähnlicher Magneten, eine verbesserte Verkehrsanbindung und insbesondere das Interesse der Wirtschaft für Standorte im Süden des Landkreises."

Für die bevorzugten Lagen in den Städten und größeren Gemeinden des Landkreises - ohne Sanierungsgebiete - sowie in den 55 Wohnparks und 30 Gewerbegebieten ermittelte der Gutachterausschuss zum Stichtag 1.1.2004 die folgenden Spitzenwerte:

Bevorzugte Lagen (Auszüge)

ORT Blankenfde/
Mahlow
Ludwigs-
felde
Rangs-
dorf
Zossen Trebbin Lucken-
walde
Jüterbog Baruth Dahme
€/m²-2004 80/150 145 100 45 50 110 40 20 15
€/m²-2003 85/150 145 100 55 50 120 40 20 15

 

Wohnparks(Auszüge)

ORT Blankenfde/
Mahlow
Ludwigs-
felde
Groß-
beeren
Rangsdorf Zossen Trebbin Lucken-
walde
Jüterbog Baruth
€/m²-2004 130/165 115 150 160 85  95 50 50 30
€/m²-2003 140/175 120 150 150 85 100 65 50 30

 

Gewerbeflächen (Auszüge)

Gewerbe-
park
Mahlower
Gewer.-park
Preußenpark Brandenburgpark Südringcenter Dahlewitz GVZ
Großbeeren
Frankenfelde
Biotechn. Park
€/m²-2004 100 100 100 75 60 70 25
€/m²-2003 100 100 100 75 60 65 25

 

Schon zum dritten Mal hat der GAA auch Richtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen, unterschieden nach Acker- und Grünland, ermittelt und zwar jeweils für einen Amtsbereich. Hierbei werden jedoch immer die Verkäufe der letzten 3 Jahre zur Beratung herangezogen. Die weitaus meisten der insgesamt 757 (Ackerland: 577, Grünfläche: 180) ausgewerteten Kauffälle sind dem äußeren Entwicklungsbereich zuzuordnen. Die ermittelten Bodenrichtwerte liegen in den folgenden Spannbreiten:

 

Gegenüber dem Vorjahr haben sich diese Werte nur geringfügig verschoben. Anm.: Es ist nicht völlig auszuschließen, dass in die Werte für Ackerland auch Kaufpreise aus Verkäufen der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) eingeflossen sind, die durch EU-Mittel begünstigt wurden.

Sämtliche im Landkreis ermittelten BRW werden in einer gemeinsamen BRW-Karte dargestellt. Diese wird nach dem Druck in der ersten Märzhälfte 2004 in allen Gemeinden zur Einsichtnahme für die Dauer eines Monats ausgelegt und kann gleichzeitig zum Preis von 30 Euro in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Kataster- und Vermessungsamt in Luckenwalde, Am Nuthefließ 2 erworben werden. Auskünfte zu BRW erteilt die Geschäftsstelle unter der Tel.-Nr. 03371/608 4205 ab sofort.

 

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