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Mitteilungen des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte
im Teltow-Fläming

26.01.05 - Bodenrichtwerte in Teltow-Fläming - the same procedure ...

Nach der diesjährigen Bodenrichtwertberatung war die Meinung der 16 sachverständigen Mitglieder des Gutachterausschusses (GAA) des Landkreises Teltow-Fläming einhellig:

Der Grundstücksmarkt für baureifes Wohn- und Gewerbebauland ist ein Abbild der allgemeinen Wirtschaftsituation. So liegen zum 1.1.2005, dem Stichtag der Bodenrichtwerte die "Wertberichtigungen" in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr. Die Anzahl der Kauffälle ist zwar fast konstant geblieben, doch die Spitzenwerte sind wertmäßig wieder um 5 - 10 % zurückgegangen.


Der Vorsitzende des Gutachterausschusses Peter Krenz ist sich mit dem Beigeordneten des Landkreises Detlef Gärtner einig: "Das Ergebnis der Beratung ist der Spiegel der wirtschaftlichen Verhältnisse. Es ist nur zu verständlich, dass in einer solchen Zeit der Kaufinteressent seine Chance nutzt."

Grafik

Für die insgesamt 351 über den Landkreis verteilten BRW ergab sich zum 1.1.2005:


268 Werte (= 76,4 %) blieben unverändert,
   69 Werte (= 19,6 %) wurden abgesenkt und
   14 Werte (=   4,0 %) wurden angehoben.

Bodenrichtwerte (BRW) sind durchschnittliche Lagewerte für unbebaute und bebaute Wohn- und Gewerbegrundstücke eines Gebietes oder einer im Gebiet liegenden Zone. In bebauten Gebieten sind BRW mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. BRW sind grundsätzlich aus Kaufpreisen abzuleiten.

Die Analyse der Kaufpreise hat deutlich erkennen lassen, dass die derzeitige Situation auf dem Grundstücksmarkt sehr käuferbestimmt ist. Die fetten Jahre für die Eigentümer sind längst vorbei. Die fast in den Keller gefahrenen Förderungssysteme sind nicht durch das z. Zt. fast als billig zu bezeichnende Baugeld oder die sinkenden Baukosten zu kompensieren. Die starke Verunsicherung über die wirtschaftliche Entwicklung und den eigenen Arbeitsplatz flacht nicht nur die Bevölkerungsentwicklung ab, sondern lässt auch einen Grundstückskauf mit nachfolgendem Hausbau nicht ganz risikolos erscheinen.

Das Ergebnis der BRW-Beratung lässt klar erkennen: Trotz des leichten Rückgangs im Preisniveau sind die Lagen im "Speckgürtel" nach wie vor am begehrtesten und teuersten:
Mit 145 €/m² liegt der Mahlower Wohnpark (WP) "Waldblick" an der Spitze, gefolgt von 140 €/m² für die beiden Mahlower WP "Roter Dudel" und "Musikerviertel" sowie dem Rangsdorfer WP "Stadtweg Nord". Ebenfalls 140 €/m² beträgt jetzt der Wert in Mahlow (Zentrum).
Im Vergleich zu diesen Werten liegt der zum 1.1.2005 durch den Berliner Gutachterausschuss ermittelte BRW im angrenzenden Berlin-Lichtenrade bei 200 €/m² (2004: 210 €/m²).

Die häufig und heftig diskutierte Frage nach dem Einfluss der Planungen für den Großflughafen BBI auf das Grundstücksmarktgeschehen lässt sich zum 1.1.2005 wie folgt beantworten. Trotz vehementer Einsprüche und Klagen von Bürgern gegen den BBI lässt sich ein planungsbedingter Rückgang der Kaufpreise in den betroffenen Bereichen Blankenfelde/Mahlow, Großbeeren, Rangsdorf oder Ludwigsfelde (noch) nicht nachweisen. Anm.: Bei den BRW-Beratungen im Landkreis Dahme-Spreewald und in Berlin wurde in den von der BBI-Planung betroffenen Kommunen bzw. Ortsteilen eine vergleichbare Preisentwicklung festgestellt. Die Rückgänge waren grundsätzlich konjunkturbedingt.

Auf dem Grundstücksmarkt für Gewerbebauland konnte in ganzen Landkreis nicht allzu viel Bewegung festgestellt werden. Die drei Spitzenreiter "Gewerbepark Mahlow", "Brandenburgpark" und "Preußenpark" wurden gleichmäßig auf 95 €/m² (2004: 100 €/m²) zurückgenommen.

Kann man die Entwicklung von Kaufpreisen und -fällen im engeren Verflechtungsraum noch nachvollziehen, so wird das für den äußeren Entwicklungsbereich schon schwerer. Selbst die Kreisstadt Luckenwalde ist nicht mehr die Bastion vergangener Jahre. So wurden 12 der 31 Bodenrichtwerte im Vergleich zum Vorjahr leicht abgesenkt. Der Spitzenwert der Stadt beträgt jetzt 100 €/m² und liegt nach wie vor in der BRW-Zone am Markt.
In den Gemeinden Niederer Fläming, Niedergörsdorf, Nuthe-Urstromtal sowie um die Stadt Baruth herum dominieren dagegen die 5 €/m²-Werte. Detlef Gärtner ist der Überzeugung: "Wenn diese Gebiete verkehrstechnisch besser angeschlossen sind, wird auch die Wirtschaft den Vorteil erkennen, auf preiswertem Boden zu produzieren."

Für die bevorzugten Lagen in den Städten und größeren Gemeinden des Landkreises sowie den Wohnparks und Gewerbegebieten ermittelte der Gutachterausschuss zum 1.1.2005 die folgenden Spitzenwerte:

Bevorzugte Lagen (Auszüge)


ORT Blankenfde/
Mahlow
Ludwigs-
felde
Rangs-
dorf
Zossen Trebbin Lucken-
walde
Jüterbog Baruth Dahme
€/m² 75/140 135 95 40 45 100 40 25 15

 

Wohnparks (Auszüge)

ORT Blankenfde/
Mahlow
Ludwigs-
felde
Groß-
beeren
Rangsdorf Zossen Trebbin Lucken-
walde
Jüterbog Baruth
€/m² 130/140 105 135 140 80 65 45 45 30

 

Gewerbeflächen (Auszüge)

 

Gewerbe-
park
Mahlower
Gewer.-park
Preußenpark Brandenburgpark Südringcenter Dahlewitz GVZ
Großbeeren
Frankenfelde
Biotechn. Park
€/m² 95 95 95 70 60 65 25

 

Ebenfalls beraten hat der Gutachterausschuss die Richtwerte für landwirtschaftlich genutzte Flächen (Acker- und Grünland). Bodenrichtwertzone ist in diesem Fall der jeweilige Amtsbereich. In die Beratung fließen die Kauffälle der letzten 3 Jahre ein. Ganz im Gegensatz zu den BRW für Bauland liegen die weitaus meisten der Kauffälle dieses Grundstückssektors im äußeren Entwicklungsbereich. Im landkreisweiten Durchschnitt sind die aus Kauffällen abgeleiteten BRW den folgenden Spannbreiten zu zuordnen:

Die Anhebung der Ackerland-Werte gegenüber dem Vorjahr ist dadurch bedingt, dass alle Kaufpreise aus den Verkäufen der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG), die durch EU-Mittel begünstigt wurden, keinen Eingang in die BRW fanden.

Sämtliche im Landkreis ermittelten BRW werden in einer gemeinsamen BRW-Karte dargestellt. Diese wird nach dem Druck in der zweiten Märzhälfte 2005 in allen Gemeinden zur Einsichtnahme für die Dauer eines Monats ausgelegt und kann gleichzeitig zum Preis von 30,- € in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Kataster- und Vermessungsamt in Luckenwalde, Am Nuthefließ 2 erworben werden. Auskünfte zu BRW erteilt die Geschäftsstelle unter der Tel.-Nr. 03371/6084205 ab sofort.

 

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