Anwendung der ImmoWertV 2021
Am 1. Januar 2022 ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) in Kraft getreten. Gleichzeitig ist die ImmoWertV 2010 außer Kraft getreten. Alle wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien (WertR, BRW-RL, SW-RL, VW-RL, EW-RL) wurden in die ImmoWertV 2021 integriert und sind damit ab dem 1. Januar 2022 verbindlich anzuwenden. Die bisherigen Richtlinien des Bundes wurden durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger (BAnz AT 31.12.2021 B11) für gegenstandslos erklärt. Mit der ImmoWertV 2021 werden daher im Gegensatz zur bisherigen ImmoWertV verbindliche Modellansätze für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, insbesondere für die Ermittlung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen vorgegeben. Der Bund als Verordnungsgeber hat jedoch anerkannt, dass eine kurzfristige Modellumstellung durch die Gutachterausschüsse nicht erfolgen kann, da erst eine gewisse Anzahl von nach diesen neuen Modellvorgaben erfassten und ausgewerteten Kaufverträgen in den Kaufpreissammlungen enthalten sein muss. Daher wurde in § 53 Abs. 2 ImmoWertV eine Übergangsregelung zur Gesamt- und Restnutzungsdauer getroffen, die bis zum 31. Dezember 2024 gilt. Im Land Brandenburg wird von dieser Übergangsregelung Gebrauch gemacht.
Die Ermittlung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen für diesen Grundstücksmarktbericht erfolgt daher unverändert nach der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB) vom 4. August 2017 und der Brandenburgischen Sachwertrichtlinie (RL SW-BB) vom 31. März 2014 (geändert durch Erlass vom 21.03.2018).
§ 10 Abs. 2 ImmoWertV regelt die Anwendung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die (noch) nicht nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 ermittelt wurden: "Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermittlung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist." Von wesentlicher Bedeutung sind hierfür die Modellbeschreibungen zu diesen Daten. Zu den einzelnen sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden Ihnen in diesem Grundstücksmarktbericht Modellbeschreibungen zur Verfügung gestellt, die bei der modellkonformen Anwendung dieser Daten zu beachten sind.
Eine Überprüfung und ggf. Anpassung der Modelle und Richtlinien des Landes Brandenburg an die ImmoWertV 2021 beginnt in diesem Jahr.
Am 1. Januar 2022 ist die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) in Kraft getreten. Gleichzeitig ist die ImmoWertV 2010 außer Kraft getreten. Alle wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien (WertR, BRW-RL, SW-RL, VW-RL, EW-RL) wurden in die ImmoWertV 2021 integriert und sind damit ab dem 1. Januar 2022 verbindlich anzuwenden. Die bisherigen Richtlinien des Bundes wurden durch Bekanntmachung im Bundesanzeiger (BAnz AT 31.12.2021 B11) für gegenstandslos erklärt. Mit der ImmoWertV 2021 werden daher im Gegensatz zur bisherigen ImmoWertV verbindliche Modellansätze für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, insbesondere für die Ermittlung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen vorgegeben. Der Bund als Verordnungsgeber hat jedoch anerkannt, dass eine kurzfristige Modellumstellung durch die Gutachterausschüsse nicht erfolgen kann, da erst eine gewisse Anzahl von nach diesen neuen Modellvorgaben erfassten und ausgewerteten Kaufverträgen in den Kaufpreissammlungen enthalten sein muss. Daher wurde in § 53 Abs. 2 ImmoWertV eine Übergangsregelung zur Gesamt- und Restnutzungsdauer getroffen, die bis zum 31. Dezember 2024 gilt. Im Land Brandenburg wird von dieser Übergangsregelung Gebrauch gemacht.
Die Ermittlung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen für diesen Grundstücksmarktbericht erfolgt daher unverändert nach der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB) vom 4. August 2017 und der Brandenburgischen Sachwertrichtlinie (RL SW-BB) vom 31. März 2014 (geändert durch Erlass vom 21.03.2018).
§ 10 Abs. 2 ImmoWertV regelt die Anwendung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten, die (noch) nicht nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 ermittelt wurden: "Liegen für den maßgeblichen Stichtag lediglich solche für die Wertermittlung erforderlichen Daten vor, die nicht nach dieser Verordnung ermittelt worden sind, ist bei Anwendung dieser Daten im Rahmen der Wertermittlung von dieser Verordnung abzuweichen, soweit dies zur Wahrung des Grundsatzes der Modellkonformität erforderlich ist." Von wesentlicher Bedeutung sind hierfür die Modellbeschreibungen zu diesen Daten. Zu den einzelnen sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden Ihnen in diesem Grundstücksmarktbericht Modellbeschreibungen zur Verfügung gestellt, die bei der modellkonformen Anwendung dieser Daten zu beachten sind.
Eine Überprüfung und ggf. Anpassung der Modelle und Richtlinien des Landes Brandenburg an die ImmoWertV 2021 beginnt in diesem Jahr.
Nach § 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches (BauGB) gehören zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten insbesondere die Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken, je nach Grundstücksart marktüblich verzinst werden. Die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen im Land Brandenburg wird seit 2017 durch die Brandenburgische Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB) geregelt, die wiederum auf der Ertragswertrichtlinie des Bundes aufsetzt. Die einheitlichen Vorgaben der RL EW-BB für die Ermittlung und Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen (erstmalig im Jahr 2018) finden Sie unter folgendem Link: [weiter]
Die jeweiligen Bewirtschaftungskosten entsprechend Anlage 1 EW-RL und Nr. 3.4 Abs. 3 RL EW-BB für die Jahre 2015 bis 2022 werden unter folgenden Link zur Verfügung gestellt:
Aufgrund der speziellen Situation im Land Brandenburg steht häufig in den jeweiligen Zuständigkeitsbereichen der regionalen Gutachterausschüsse keine ausreichende Anzahl von geeigneten Kauffällen für die Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen zur Verfügung. Aus diesem Grund wird durch den Oberen Gutachterausschuss bereits seit 2009 eine überregionale Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen durchgeführt. Voraussetzung für die landesweite Ableitung von Liegenschaftszinssätzen ist ein einheitliches Modell zur Erfassung und Auswertung der Kauffälle. Dieses wurde bis zum Inkrafttreten der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie durch die Erarbeitung und Vorgabe von einheitlichen Rahmenbedingungen umgesetzt. Nachfolgend stehen die Rahmenbedingungen für die landeseinheitliche Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen bis 2016 zur Verfügung (ab 2017 gelten die Rahmenbedingungen entsprechend der Brandenburgischen Ertragswertrichtlinie (RL EW-BB)).
Nach diesen Rahmenbedingungen wurden die Liegenschaftszinssätze ermittelt, die in den Landesgrundstücksmarktberichten für die Jahre bis 2016 (veröffentlicht in 2017) enthalten sind.
Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung hat am 18.10.2012 die Sachwertrichtlinie (SW-RL) veröffentlicht. Damit wurde das Sachwertverfahren weitgehend normiert und die bisherigen Regelungen der Wertermittlungsrichtlinie ersetzt. Die Sachwertrichtlinie hat empfehlenden Charakter und bedarf daher der Umsetzung in den Bundesländern, wenn sie für die Gutachterausschüsse verbindlich sein soll.
Mit der Verwaltungsvorschrift zur Ermittlung von Sachwerten und Sachwertfaktoren im Land Brandenburg (Brandenburgische Sachwertrichtlinie - RL SW-BB) vom 31. März 2014 wurde die Ermittlung von Sachwerten und Sachwertfaktoren nach der SW-RL verbindlich vorgegeben. In der RL SW-BB werden die Regelungen der SW-RL konkretisiert und Hinweise für die Erfassung der Kauffälle zur Ermittlung von Sachwertfaktoren gegeben. Daneben wird ein Orientierungsrahmen für die Eingruppierung in die Standardstufen für Einfamilienhäuser vorgegeben und die Berücksichtigung von bei der BGF-Berechnung nicht erfassten Bauteilen geregelt. Ab 2015 und damit für die Kauffälle aus dem Jahr 2014 sind die Sachwertfaktoren durch die Gutachterausschüsse zwingend nach der SW-RL zu ermitteln. Eine beispielhafte und zusammenfassende Beschreibung der Modellansätze und -parameter für die Ermittlung von Sachwertfaktoren finden Sie in der Anlage 2 der RL SW BB.
Veröffentlicht werden die Sachwertfaktoren in den Grundstücksmarktberichten der regionalen Gutachterausschüsse. Eine Übersicht zu den Veröffentlichungen erhalten Sie unter folgendem Link: [weiter]